Валентин БОГДАНОВ Согласно данным Государственного комитета статистики, объемы инвестиций в основной капитал (непосредственный источник финансовых ресурсов для капитального строительства) в Украине имеют ярко выраженную тенденцию роста. Так, в 2004 году их общий объем составил почти 76 миллиардов гривен, увеличившись по сравнению с 2003 годом на 50%. В 2003 году этот показатель составил 51 миллиард гривен, увеличившись по сравнению с 2002 годом (37 миллиардов гривен) на 38%. При этом капитальное строительство, по словам Сергея Лысенко, юриста юридической фирмы «Виртус-С», может осуществляться двумя способами: подрядным, то есть путем привлечения к выполнению строительных и специализированных монтажных работ подрядных строительных организаций, которые на основании договора с заказчиком осуществляют строительство объекта в соответствии с проектно-сметной документацией, и хозяйственным, то есть собственными силами без привлечения специализированных строительных организаций. При этом выбор способа строительства зависит от конкретных условий, в которых находится заказчик, уровня сложности объекта, технических возможностей заказчика, наличия подрядных организаций, заинтересованных в выполнении работ для заказчика и других. Использование услуг подрядчиков, по оценкам экспертов, экономически более оправдано в силу того, что подобные компании обладают высокой степенью гибкости и мобильности в организации строительного процесса, а также имеют значительный опыт выполнения и управления теми или иными строительными работами, поэтому осуществляют их более эффективно, чем заказчик собственными силами. На начало текущего года, по данным Государственного комитета Украины по строительству и архитектуре, в Украине было представлено более 5,5 тысяч подрядных строительно-монтажных организаций, из которых 250 (4,5%) действует в Киеве, обеспечивая более 30% всех строительных работ по контрактам подряда в стране. И хотя в начале этого года темпы роста строительных работ в целом и выполненных по договорам подряда несколько снизились, общая тенденция роста привлекательности подрядных услуг для инвесторов позволяет говорить об их высокой перспективности и более жесткой конкуренции. В рамках подрядного способа организации строительных работ (если речь идет об одной компании, принимающей на себя все операции по управлению строительным проектом и контактами со всеми его участниками) выделяется генеральный подрядчик. По словам специалистов, единого определения генподрядной организации не существует, однако ряд ключевых характеристик позволяет выделить следующее: генеральный подрядчик — это организация, являющаяся главным исполнителем договора подряда в рамках строительного проекта и оказывающая заказчику (инвестору) услуги по управлению строительным проектом. По мнению Анатолия Гольды, главы правления компании «Аэробуд», к основным функциям генподрядной организации относятся генеральное руководство процессом выполнения строительно-монтажных работ на объекте, контроль соблюдения выполнения условий контракта в части финансирования работ, обеспечение строительства утвержденной в установленном порядке проектной документацией со стороны заказчика, а также обеспечение соблюдения требований действующих строительных норм всеми участниками строительства. При выполнении отдельных этапов работ или окончании строительно-монтажных работ в целом генеральный подрядчик предъявляет завершенный объект приемной комиссии и участвует в его вводе в эксплуатацию. По данным экспертов, развернутый список выполняемых генподрядчиком функций выглядит следующим образом: Относительно специфики функций, выполняемых генподрядчиком в сферах жилой и коммерческой недвижимости, мнения экспертов неоднозначны. Так, Павел Числовский, директор фирмы «Т. М. М.», полагает, что при строительстве объектов в различных сегментах недвижимости функции генподрядчика не отличаются, возможны лишь тяготения определенных компаний к строительству в определенном сегменте недвижимости. По мнению же Бориса Петренко, генерального директора компании «Аэробуд», «по сравнению с другими объектами (гостиницы, торгово-развлекательные комплексы, офисные центры и т.п.) жилье в инженерном отношении является более простым и требует меньшего количества привлеченных субподрядных организаций и поставщиков оборудования, что упрощает работу генподрядчика». Эту мысль поддерживает и Юрий Карпенко, генеральный директор компании «Основа-Солсиф»: «Строительство объектов коммерческой недвижимости сложнее, так как тут речь идет о запуске бизнес-процесса и полном соответствии построенного объекта бизнес-технологии, с учетом особенностей сложившейся на рынке конъюнктуры». Взаимосвязь компаний По мнению экспертов, максимизация качества проекта и минимизация сроков его выполнения зависит от эффективности взаимодействия всех участвующих в нем компаний, которое должно быть основано на профессионализме и доверии друг к другу. Потому заказчик не должен полностью вникать в дела генерального подрядчика, который, в свою очередь, должен стремиться к максимальной, но разумной экономии средств заказчика. На сегодняшний день в Украине проекты в сфере недвижимости — как коммерческой, так и жилой — разрабатываются по нескольким схемам. По одной из них заказчик (инвестор) принимает на себя функции как генерального подрядчика, так и девелопера, отказываясь от привлечения профессиональных внешних компаний. Такой принцип ведения строительного бизнеса, по мнению экспертов, нецивилизован и сопряжен с дополнительными затратами в ходе реализации проекта и низким уровнем его успешности в целом. Однако, кроме непрофессионализма инвесторов, нежелающих «делиться» с кем-то своей прибылью, этот подход обусловлен низким уровнем развития самого рынка, позволяющим даже непрофессиональным проектам быть успешными и экономически эффективными. Кроме того, в пользу данного подхода свидетельствуют высказывания экспертов о незначительном количестве представленных на рынке профессиональных игроков — как девелоперов, так и потенциальных генподрядчиков. На развитых рынках принцип максимального разделения функций по реализации проекта и выбор классической схемы «заказчик — девелопер — генеральный подрядчик» уже не подвергается сомнению, хотя в ряде случаев наиболее крупные международные строительно-инвестиционные компании предпочитают все этапы и работы по реализации проекта сосредотачивать в своих руках, создавая для этого специализированные дочерние структуры, которые в ряде случаев могут даже выступать в качестве независимого игрока рынка. Большинство же отечественных заказчиков использует более упрощенную схему: «заказчик (инвестор или его представитель, выполняющий функции девелопера) — генеральный подрядчик». Выбор генподрядчика Как отмечает Анатолий Гольда, «в нашей стране каждый заказчик проводит выбор генерального подрядчика по критериям, определяемым особенностями проекта и включающим опыт работы претендента, владение им необходимыми технологиями, машинами, механизмами и квалифицированным персоналом. Принимается во внимание его производственная мощность, наличие необходимых лицензий, финансовое состояние. Приветствуется также возможность и способность доработки (разработки) генподрядчиком рабочей проектной документации. Из опыта работы с зарубежными заказчиками следует отметить, что они, кроме приведенных выше критериев, при отборе генерального подрядчика большое значение придают тому, насколько у претендента налажена система менеджмента качества, соответствующая международным стандартам, как она действует на практике. Речь даже идет о концепции проджект-менеджмента. При этом чувствуется понимание того, что дешево не означает хорошо». Владимир Устинов, главный инженер фирмы «Т. М. М.», добавляет, что «при выборе генподрядчика заказчикам стоит особое внимание обращать на послужной список претендента. Не помешает также осведомиться у заказчиков уже построенных объектов, в какой степени претендентом выдерживались сроки выполнения работ и насколько качественно эти работы были выполнены». Эксперты рынка едины в том мнении, что генподрядную организацию нужно выбирать на самом раннем этапе составления проектной документации. Юрий Карпенко отмечает, что чем раньше будет определен генподрядчик, тем меньше проблем возникнет у заказчика, поскольку генподрядная организация еще на стадии разработки проекта и выбора площадки может скорректировать многие моменты и максимизировать эффективность компоновки проекта. «К тому же, если не определен генподрядчик, невозможно получить разрешение на строительство», — говорит Павел Числовский. Субподряд Узкая специализация строительных компаний, обусловленная невозможностью сосредоточить полный набор лучшей строительной техники и квалифицированных во всех строительных областях кадров, формирует предпосылки для того, чтобы использование субподрядчиков стало аксиомой работы генподрядчика. По словам Анатолия Гольды, генеральный подрядчик, как правило, «самостоятельно выбирает субподрядчиков. Если же в контракте предусмотрено участие в этом процессе заказчика, генподрядчик согласовывает свой выбор с ним». "Однако бывают случаи, когда по некоторым видам работ субподрядчиков назначает заказчик, для этого даже существует специальное определение «назначенный подрядчик», — дополняет Юрий Карпенко. Такие назначения, по словам Павла Числовского, обязательно должны оговариваться с генподрядчиком, так как последний получает деньги за предоставление возможности субподрядным организациям работать на своем объекте: «Это обусловлено набором услуг, которые генеральный подрядчик предоставляет субподрядным организациям — обеспечение электроэнергией, охраной, складами и т.д. Стоит обратить внимание на то, что при использовании такого способа выбора субподрядных организаций заказчик разделяет ответственность за качество выполненных ими работ с генеральным подрядчиком». Однако, по словам Сергея Лысенко, договора на выполнение монтажных и других специализированных работ может заключать не только генподрядчик, но и непосредственно заказчик (инвестор). В этом случае заключается договор не субподряда, а прямого подряда. Но его заключение обязательно согласовывается с генподрядчиком. Такое решение Анатолий Гольда относит к основным ошибкам заказчиков (девелоперов): «В этом случае генеральные подрядчики не имеют реальных (финансовых) рычагов для координации деятельности всех участников проекта. Кроме того, в случае заключения заказчиками прямых договоров с подрядчиками, по окончании строительства генподрядчик не может предоставить гарантии на работы, выполненные такими организациями, а значит, и отвечать за качество проекта». Функции заказчика Анатолий Гольда уверен, что основная задача заказчика — согласование с инвестором (если он сам не является инвестором) и утверждение графиков выполнения работ, финансирования строительства и выдачи проектной документации. До начала строительства заказчик передает генподрядчику всю предусмотренную действующим порядком разрешительную документацию, позволяющую выполнени